# "최근 건물주가 된 이후 처음으로 신규 세입자와 계약을 앞두고 있습니다. 문제는 주변에서 계약과 함께 제소전화해 신청도 꼭 하라는 조언을 들었는데 신청에 필요한 조건을 알지 못한다는 겁니다. 혹시나 조건에 맞지 않아 신청이 불가능한 건 아닌지 걱정입니다"
세입자와 계약을 앞둔 초보 건물주들이 제소전화해 신청 조건을 잘 알지 못해 혼란을 겪는 일이 적지 않다. 전문가들은 제소전화해는 초보 건물주라도 누구나 쉽게 이용할 수 있는 법적 제도라고 조언한다.
임대 절차가 처음인 초보 건물주의 경우 제소전화해에 관한 정보가 적어 신청부터 애를 먹을 수 있지만 제소전화해 신청은 초보 건물주들이 우려할만한 까다로운 조건이 없기 때문에 법률 전문가의 도움을 받는다면 어렵지 않게 신청할 수 있다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 3000건이 넘는 것으로 조사됐다.
상가 임대차에서 세입자가 정상적인 업종을 희망한다면 계약은 문제없이 맺을 수 있다. 마찬가지로 제소전화해 신청도 정상적인 상가 임대차 계약이라면 별다른 조건이 따르지 않는다.
정상적인 임대차 계약이란 세입자가 사업자 등록이 허가된 영업을 하는 경우를 의미한다. 심지어 제소전화해는 점포 형태가 아닌 토지를 임차하는 세입자와 맺을 수 있고 월세가 높은 주택 임대차도 가능하기에 정상적인 계약 형태에서는 누구나 자유롭게 신청할 수 있다.
하지만 정상적인 영업 형태가 아니라면 이야기는 달라진다. 만약 세입자가 불법 성매매 영업을 하는 경우라면 법률상 정상적인 임대차 계약으로 볼 수 없어 제소전화해 역시 불가하다. 이 경우 임대차 계약을 떠나 세입자가 하는 영업 자체가 국가에서 규정한 범죄행위로 자칫 건물주까지 처벌받을 수 있기에 세입자의 영업 형태를 확실히 파악해 두어야 한다.
반면 제소전화해에 필요한 신청 조건은 크게 존재하지 않지만, 신청 시 주의해야 하는 사항은 존재한다. 제소전화해를 맺으려는 당사자 특정과 점포 특정을 제대로 해야 한다는 점이다..
제소전화해는 세입자가 위법을 저질렀을 때 빠른 강제집행 절차로 세입자를 내보낼 수 있는 특징이 있다. 하지만 강제집행은 제소전화해 조서를 기반으로 하기에 '누구를 대상으로 할 것이며, 어느 점포를 집행할 것인지'를 잘 특정하지 않으면 자칫 절차 진행이 불가할 수 있다.
법원에서도 이 과정을 상당히 신중하게 판단하기에 제소전화해를 신청할 때 계약을 맺는 당사자와 점포 도면을 제대로 특정해야만 성립이 가능하다.
만약 동업을 전제로 한 세입자의 경우라면 동업자 모두를 특정해야 추후 강제집행과정에서 문제가 발생하지 않는다. 반면 공동명의의 건물주라면 대표로 한 사람만 특정해도 성립이 가능하다.
한편 건물주가 마지막으로 주의해야 할 점은 제소전화해를 마치 절대권력이라 잘못 판단해 세입자의 권리를 함부로 박탈해서는 안 된다는 점이다.
흔한 경우는 아니지만, 건물주 가운데는 세입자의 권리금회수나 갱신요구권 행사를 탐탁지 않게 여기기도 한다. 문제는 제소전화해 조서로 세입자의 두 가지 권리를 제한하는 경우가 있다는 것이다.
제소전화해 조서는 법률을 기반으로 작성되어야 하기에 세입자의 권리를 침해해서는 안 된다. 만약 세입자의 권리를 제한하는 조서를 넣는다면 법원에서 기각이나 보정 명령을 내릴 수 있다.
따라서 세입자의 임대료 연체 부분을 방지하는 조서까지는 가능하지만, 권리를 제한하는 조서는 피해야 한다는 사실을 명심해야 한다.
