감정평가서에 의지하기보다는 시세 직접 파악해야
컨슈머타임스=김유영 기자 | 최근 서울 법원 부동산 경매 신청이 9년 만에 가장 많은 건수를 기록했다. 고금리로 인해 이자를 감당하지 못한 물건들이 경매시장으로 넘어온 것이다. 입지 좋은 신축아파트나 개발호재가 있는 물건들까지 나오고 있는 실정이다.
법원통계월보에 따르면 올해 1~10월 서울의 5개 법원에 접수된 민사집행 강제경매·임의경매 사건은 총 9467건이다. 전년 대비(6941건) 36.4% 증가한 수준이며, 2014년 1만1644건을 기록한 이후 최다 건수이기도 하다. 물건이 많아지면서 부동산 경매에 관심을 가지는 수요자들도 증가하고 있다.
하지만 부동산 경매는 유의해야 할 사항이 많다. 사소한 실수로 자칫 입찰 보증금을 잃을 수 있기 때문이다.
경매 업계에서는 이미 유명한 낙찰 실패 사례가 있다. 바로 입찰가에 '0'을 하나 더 적는 경우다. 예를 들어 입찰 당일 입찰법정에서 물건에 대한 응찰가를 숫자로 쓰게 되는데 '2억원'으로 생각하고 썼으나 실수로 '0'을 하나 더 쓴 경우다. 2억원이 '0'을 하나 추가해서 20억원으로 바뀌니까 낙찰이 되고, 이런 경우는 입찰할 때 넣은 입찰 보증금 2천만원(입찰가의 10%)을 그대로 포기해야 한다. 낙찰자가 법원에 매각 불허가를 신청해도 법원이 이를 기각하고 입찰 보증금을 몰수하기 때문이다.
응찰가에 10배 더 높은 가격에 낙찰받은 것이 언뜻 봐서는 납득이 안갈 수도 있지만 실제 입찰장에서 종종 일어나는 실수 중 하나다. 입찰 당일 입찰법정에서 서류를 꼼꼼하게 확인해야 하는 이유다.
경매정보는 신문공고, 대법원 사이트, 유료정보업체를 통해 찾아볼 수 있다. 경매 전문가들은 우선 부동산 경매를 하기 전부터 출퇴근, 자녀교육 등 고려사항을 구체화해서 경매 목표를 세워야 이에 맞는 전략과 전술이 나온다고 조언한다.
업계 관계자는 "경매로 집을 사려면 본인이 잘 아는 지역을 공략하는 것이 좋다"며 "간혹 서울에 사는 사람이 지방 토지를 감정평가액만 보고 경매에 참여해서 낙찰을 받는데 시세 보다 비싸게 사는 경우도 많다"고 말했다.
그리고 경매를 위한 첫걸음을 떼기 위해선 보유자금과 대출 가능금액을 제일 먼저 파악해야 한다.
부동산 경매업계 관계자는 "경매물건을 검색할 때는 동원할 수 있는 최대한도가 아닌 현실적으로 가능한 자금으로 찾는 것이 중요하다"며 "낙찰금 외 잔금대출 이자, 취득세, 등록세, 명도비, 등기비 등 추가비용도 고려해야 한다"고 말했다.
부동산 경공매업체 지지옥션에 따르면 경매 진행 시 꼭 챙겨야할 4가지로 △등기부등본 △현황조사서 △감정평가서 △매각물건명세서를 언급했다.
등기부등본은 계약이나 경매 참여 직전에 최신 등기부등본으로 다시 한번 확인해야 하기 때문이다.
현황조사서란 경매 신청된 부동산의 현황을 집행관이 직접 현장에 나가 조사한 내용이다. 현황조사서는 '현황조사내역'과 '부동산표시목록' 두가지로 나눠져 있다. 현황조사내역은 부동산 사진이나 전경도, 임대차나 점유관계조사 등이 포함되며 부동산 표시목록은 주소, 용도, 면적, 구조 등 부동산 개요가 담겨있다.
감정평가서는 법원은 경매 집행할 물건의 가격을 감정하여 첫번째 경매의 최저가를 정한다. 그러나 법원의 감정가를 실제 시세와 동일시해서는 안된다. 감정평가서는 어디까지나 참고만 할뿐 직접 조사한 내용을 토대로 현재와 미래가치를 판단해 검증해볼 필요가 있다.
매각물건명세서는 임차인들의 권리신고를 토대로 작성한 것이다. 매각물건 명세서에 기록된 것이 실제와 다를 경우 이를 근거로 '불허가 신청' 혹은 '낙찰허가취소신청' 등을 할 수 있다. 매각물건 명세서로 배당요구 여부 및 임차인을 파악하는 것이 중요하다. 이 외에도 전입신고 일자, 확정일자, 보증금 등을 알 수 있다.
업계 관계자는 "감정평가서에 나온 금액은 감정을 받은 시점에서 나온 액수다. 반드시 스스로 현재 시세를 확인하고 비교해야 한다"며 "대지와 건물 가격을 각각 확인하고 누락된 부동산도 있는지 체크해야 한다"고 말했다.
