전입신고와 확정일자 받고 대항력 갖춰야
전세보증보험 가입 필수
컨슈머타임스=김유영 기자 | 서울·인천·대전·청주에 이어 수원에서도 1200억원 규모의 전세사기 사건이 발생하는 등 전국 각지에서 전세 사기 사건이 꼬리를 잇고 있다.
심각성을 인지한 정부도 지난해부터 '전세사기 예방 및 피해 지원방안' 대책을 내놓고 무기한 단속을 추진하고는 있지만 여전히 시민들의 불안은 해소되지 않고 있다.
전세사기 근절을 위한 범정부 차원의 노력은 물론이고 임차인 스스로도 전세사기를 피하기 위한 방법을 숙지할 필요가 있다.
전세사기 발생의 주요 원인은 임대인과 임차인 간의 정보 비대칭 문제에서 비롯됐다. 그동안 임차인은 적정한 전세가격이나 사고 이력이 있는 임대인에 대한 정보를 얻기가 어려워 전세사기 범죄에 쉽게 노출됐다.
특히 신축빌라나 나홀로아파트와 같이 시세정보가 없는 주택의 경우 공인중개사나 분양대행업자가 시세 부풀리기를 통해 과도한 전세보증금을 요구해도 임차인이 대응할 수 있는 수단은 제한적이었다. 임차인이 전세 계약을 체결할 때 필요한 행정 정보들도 국토교통부(국토부), 법원, 국세청 등 각 기관별로 산재해 있어 검색에 불편함이 컸다.
하지만 지난해 '2023년 주택 임대차 보호법' 개정 등을 통해 올해부터는 전세계약을 할 때 필요한 정보들을 임차인들이 스스로 충분히 알아볼 수 있게 됐다. 따라서 임차인은 안전한 전세계약을 하기위해 '안심전세앱(애플리케이션)'을 이용해 △물건 시세 파악하기 △등기부등본 열람 △집주인 체납 세금 체크 △전세보증보험 가입 등을 알아보고, 전세사기 예방에 적극적으로 대처하는 것이 필요하다.
우선 빌라는 시세를 정확하게 파악할 수 있어야 한다. 대규모 전세사기는 아파트보다는 '빌라'에서 발생했다. 아파트는 실거래가가 공개돼 있으며 시세를 비교적 쉽게 알 수 있으나 빌라는 같은 건물 내 세대수가 적고 시세 파악이 쉽지 않기 때문이다. 따라서 국토부는 임차인이 계약 전부터 전세사기 위험을 판단할 수 있도록 '안심전세앱'을 설치하도록 권고하고, 앱에서 '시세조회 및 위험성진단'을 할 수 있어 시세 파악에도 용이하다. 업계 한 전문가는 "빌라에 살고 싶다면 조급하게 계약하지 않고 주변 현장 방문하거나 인근 공인중개소 2-3곳에 전화를 돌려보는 등 다양한 방법으로 시세를 확인해보려는 노력이 필요하다"고 말했다.
다음은 집주인의 체납 세급을 반드시 체크해야 한다. '2023년 주택 임대차 보호법' 개정 내용에 따르면 임차인은 집주인의 동의가 없어도 세무서나 지방자치단체장에게 직접 열람을 신청해 체납 세금 존재 여부를 확인 할 수 있게 되어있다. 또한 전월세 계약시 공인중개사가 집주인이 체납한 세금은 없는지 혹은 해당집이 이미 대출을 끼고 있지 않은지 등을 반드시 설명하도록 되어있다. 이때 공인중개사도 의심스럽다면 안심전세앱에서 공인중개사의 영업 여부, 등록 정보 등 관련 정보를 조회하는 기능이 있으니 이용하면 된다.
전세보증보험 가입은 필수다. 전세보증보험 가입이 되지 않는 곳은 가감히 피하는 것이 좋다. 전입신고와 확정일자는 반드시 진행해야 한다. 집에 문제가 생기더라도 대항력이 있다면 집에 계속 거주할 수 있다. 반대로 전세보증보험에 가입했다 할지라도 대항력이 없으면 보증금을 받을 수 없으니 이점도 유의해야한다. HUG(주택도시보증공사)의 '안심전세 앱'을 통해 전세금반환보증 가입을 쉽게 신청할 수 있다. 농협·신한·국민·우리은행 등 지점을 방문해서도 가입이 가능하다.
임차인은 건축물대장을 열람하여 불법건축물 해당 여부를 확인하는 것이 좋고, 등기부등본 열람을 통해 선순위채권, 근저당 등 설정 여부를 확인해야 한다. 안심전세앱을 통해서도 열람이 가능한데, 등기부등본을 한 번이라도 열람하면 향후 2년 6개월간 해당 주택의 등기부 상 내용이 변경될 때마다 임차인 카카오톡으로 알림을 보내주기도 한다. 그간 임차인은 전세계약 이후 임대인이 변경되거나 가압류가 설정되는 경우에도 제때 알 수 없었지만 카카오톡 알림 기능을 통해 임차인이 변경된 사실을 적기에 파악하고 필요한 대응을 할 수 있게 됐다.
국가기관 정보 공시를 이용해 최대한 정보를 알아낸다. 일례로 국토부 홈페이지에서 해당 건물의 실거래가를 확인하고, HUG안심전세앱을 통해 전세계약 초심자를 위한 체크리스트, 표준계약서 양식, 전세대출 금리 확인, 등록임대사업자 정보 등을 확인할 수 있다.
